Кто и как может увеличить плату за жилье

Во второй половине ноября первый заместитель главы города Вадим Семенов по приглашению организаторов принял участие в работе юбилейного, V Всероссийского форума руководителей предприятий жилищного и коммунального хозяйства в Москве. Если помните, аналогичный форум проходил в нашем городе лет пять-шесть назад, когда Ангарск гремел пионером реформы ЖКХ и мало кто тогда мог похвастаться активной деятельностью по созданию частных управляющих жилищных компаний. Однако за последние годы ситуация в стране здорово изменилась, и сегодня наш город, сохраняя по отдельным показателям лидерские позиции (зря звание «Самый благоустроенный город России» не присуждают), начал в чем-то и отставать.

Во всяком случае именно с таким настроением вернулся домой Вадим Семенов.

- Вадим Николаевич, в чем проблема? Что вас так расстроило?

- Понимаете, мы всегда ставили в заслугу городской власти то, что у нас довольно невысокие тарифы на содержание жилья и коммунальные услуги. Но вот на форуме прозвучали такие слова, что, мол, есть у нас еще города, где умудряются содержать жилье на шесть-семь рублей с квадратного метра. Это, мол, не что иное, как популизм и разрушение жилого фонда. Реально полноценно содержать жилье на такие средства невозможно. Даже просто поддерживать его в нормальном эксплуатационном состоянии невозможно. Сначала стало обидно, а потом, пообщавшись с руководителями других городов и коммунальных предприятий, задумался. Ведь, действительно, при наших сегодняшних тарифах управляющие компании оказывают своим жителям только необходимейший минимум услуг, то, без чего уже никак нельзя обойтись.

- Но ведь по Жилищному кодексу перечень услуг, а следовательно, и тарифы определяют собственники жилья в своих договорах с управляющими компаниями, и местная власть повлиять на исход их переговоров не может.

- Не забывайте, что муниципалитет тоже является собственником части жилищного фонда, стало быть, и непосредственным участником таких переговоров. Поэтому в части содержания муниципального жилья вправе устанавливать тарифы на это содержание. Мы, собственно, и собирались сделать это с 1 января 2010 года. Просто теперь есть повод подумать о том, на какую величину должны вырасти наши тарифы. Уже имея такое тарифное соглашение с нами, управляющим компаниям будет легче договариваться с частными собственниками жилья.

- На днях на сайте RB.ru нашел следующую информацию: «В новом году московские коммунальщики поднимут тарифы в среднем на четверть. При этом завышенные тарифы не повлияют на состояние коммунальной инфраструктуры, достигшей аварийной степени износа». Неужели нас ждет такое же повышение?

- Во-первых, любой тариф должен быть экономически обоснован. Во-вторых, есть законодательное ограничение увеличения тарифов и размера платы граждан за жилое помещение. Даже если управляющие компании смогут обосновать необходимость увеличения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в два раза, в среднем по городу увеличение размера платы за жилое помещение не может превысить предельный максимальный индекс изменения размера платы граждан за жилое помещение, который будет установлен службой по тарифам Иркутской области на 2010 год для города Ангарска. А вот с частными собственниками, товариществами собственников жилья управляющие компании или иные обслуживающие организации могут договориться и о большем увеличении, если при этом реально улучшится качество и увеличится объем услуг (например, влажная уборка подъездов не раз в месяц, а дважды в неделю).

Но во всех разговорах о тарифах есть еще одна сторона, о которой нужно и важно говорить. В текущее содержание жилья входят не только уборка и содержание мест общего пользования, но и текущий ремонт. И без увеличения тарифов мы никогда не получим своевременного и качественного текущего ремонта подъездов, чердаков и прочего. Причем ремонта не косметического, а реально продляющего срок эксплуатации здания.

Здесь же, естественно, надо сказать и о плате за капитальный ремонт. В соответствии с Жилищным кодексом собственники обязаны вносить плату не только за текущий, но и за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. До сих пор этот платеж в нашем городе отсутствовал. Только с получением в 2009 году средств из Фонда содействия реформированию ЖКХ на проведение капитального ремонта в 41 доме собственники этих домов будут вносить и свою часть в размере 5 процентов от стоимости капитального ремонта.

Возможно, в течение двух лет мы сможем получить еще средства на проведение капитальных ремонтов жилых домов из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Но в этом году вместо заявленных 280 миллионов рублей мы получили только 99 миллионов, а значит, смогли отремонтировать всего 41 дом, а не 130, как планировали. Даже если в 2010- 2011 годах нам будут выделять все заявленные средства, все равно в городе останутся дома, требующие капитального ремонта. Деятельность Фонда должна лишь послужить толчком к организации работы по проведению капитальных ремонтов, но с 2012 года Фонд прекратит свое существование, вся тяжесть капитальных ремонтов полностью ляжет на плечи собственников жилых помещений. Представляется самым разумным введение накопительного тарифа на капитальный ремонт. И о величине его также должны договариваться собственники жилья и управляющие компании. Понятно, что тариф на капитальный ремонт не может быть одинаковым в разных по срокам эксплуатации и общему состоянию домах.

- Тем не менее вы сторонник такого тарифа?

- Я человек, который понимает его необходимость. Потому что, допустим, мы знаем, что конкретный пятиэтажный дом через шесть лет потребует капитального ремонта кровли. Всем понятно, что единовременно собственники квартир в этом доме требуемую сумму не выплатят, следовательно, жилищной компании придется брать кредит в банке, а затем уже частями собирать с собственников жилья деньги на его погашение плюс проценты по кредиту. Так не проще ли заранее собрать некую сумму, чтобы при необходимости не кредиты брать и проценты гасить, а использовать имеющиеся уже средства?

- И когда нас ожидает появление этого тарифа?

- Могу сказать одно: сначала надо все тщательно просчитать, подготовить общественное мнение. Но в конечном итоге, повторю еще раз, решать собственникам жилья.

Продолжить тему существующих и необходимых тарифов мы решили с начальником отдела цен администрации города Ириной Тимофеевой.

- Ирина Викторовна, Вадим Николаевич сказал, что мы чуть ли не последние в России по величине тарифов ЖКХ. А как на самом деле смотрится наш город на общероссийском фоне?

- По поручению первого заместителя главы города мы провели исследование сложившихся размеров платы за содержание и ремонт жилых помещений в различных городах Российской Федерации, благо Интернет и свод регионального законодательства в системе «КонсультантПлюс» позволяют провести такое исследование достаточно оперативно.

Так вот, в Ангарске на сегодняшний день существуют следующие размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения: 9-10-этажные дома с лифтом и мусоропроводам - 9,89 рубля за квадратный метр в месяц; пятиэтажки с мусоропроводом - 7,40 рубля; типовые жилые дома без мусоропровода и лифта - 7,06 рубля.

Мы проанализировали действующие муниципальные правовые акты 23 городских поселений и муниципальных районов в различных регионах страны, которыми были установлены размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения в 2009 году, в том числе и городов, расположенных в более благоприятных климатических условиях, нежели наша Сибирь. Вот только несколько примеров (см. таблицу):

№ п/п Область/Город/Населенный пункт Размер платы для степеней благоустройства, руб./кв. м в месяц (с НДС) 2009 год

Жилые дома типовых серий в благоустроенном жилищном фонде, оборудованные лифтами и мусоропроводами (9-10 этажей) Жилые дома типовых серий в благоустроенном жилищном фонде, оборудованные мусоропроводами (5 этажей) Жилые дома типовых серий в благоустроенном жилищном фонде, не оборудованные лифтами и мусоропроводами (от 2 до 5 этажей)

1 2 3 4 5
1 г. Белгород 12,10 8,66
2 Московская обл., г. Пересвет 21,78 14,85
3 Волгоградская обл., г. Волжский 14,13 10,53 от 9,48 до 9,52
4 Ростовская область, г. Волгодонск 17,99 13,15 12,73
5 Красноярский край, г. Ачинск 22,44 17,83 17,31
6 г. Красноярск 17,87 14,13 13,40
7 г. Кемерово от 12,48 до 13,96 от 9,51 до 10,99 от 9,17 до 10,65
8 г. Хабаровск 30,35 от 18,23 до 21,93

- Хорошо, а как наши соседи?

- Пожалуйста. Усолье-Сибирское: дома с лифтом и мусоропроводом - 11,42 рубля за квадратный метр, дома без лифта и мусоропровода - 10,97 рубля.
Шелехов: дома с лифтом и мусоропроводом - 16,83; дома, оборудованные мусоропроводом, - 13,49; дома без лифта и мусоропровода - 13,10 рубля. Иркутск (по состоянию на 2008 год): многоэтажные дома с лифтом и мусоропроводом - 14,54 рубля; дома, оборудованные мусоропроводом, - 11,36; типовые дома без лифтов и мусоропроводов - 10,94 рубля за квадратный метр.

- Ирина Викторовна, вы, как специалист по ценообразованию, считаете наши действующие размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения обоснованными?

- Нет. И не потому, что они намеренно завышены, а потому, что они по большинству типов многоквартирных домов значительно ниже экономически обоснованных. В конце 2008 года у нас работала аудиторская группа отраслевой аудиторской фирмы ООО «Облжилкомаудит». Проведя комплексное исследование, исходя из существующих нормативов и полного перечня необходимых работ по текущему содержанию общего имущества многоквартирного дома, аудиторы вывели следующие размеры платы по отдельным категориям домов (причем на примерах конкретных домов в нашем городе).
Первая группа домов - 9-этажные панельные здания с лифтом и мусоропроводом (на примере дома 4 в 18 микрорайоне). По расчетам аудиторов на содержание и незначительный текущий ремонт общего имущества в таких домах требуется 17,58 рубля за квадратный метр в месяц.

Вторая группа - 5-этажные панельные здания без лифта и мусоропровода (на примере дома 1 в 91 квартале). Размер платы должен составить 21,39 рубля за квадратный метр в месяц. Третья группа - 2-этажные шлакоблочные здания (пример - дом 1 в 100 квартале) - 27,39 рубля за квадратный метр в месяц. Четвертая группа домов - 1-этажные деревянные здания (пример - дом 6 по улице Коммунистической), фактически ветхое, аварийное жилье, требующее на свое содержание 7,96 рубля за квадратный метр в месяц.

В предлагаемых независимыми экспертами экономически обоснованных размерах платы за содержание и ремонт жилого помещения учтены расходы на заработную плату персоналу жилищных предприятий (исходя из её отраслевого уровня и нормативной численности обслуживающего персонала), затраты на инструменты и материалы (по средним действующим ценам) и прочие обязательные статьи расходов жилищной организации. Для расчетов использованы коэффициенты зависимости величины расходов от сроков эксплуатации зданий: до 10 лет - 1,0; 11-30 лет - 1,05; более 30 лет - 1,10.

- И как же можно установить такие размеры платы?

- Собственники помещений в соответствии с Жилищным кодексом обязаны принимать решение о размере платы в каждом конкретном доме. При этом собственники, утверждая перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, могут его несколько сократить, а также снизить периодичность выполнения некоторых работ, чтобы уменьшить размер платы. Однако необходимо напомнить, что плата за содержание и ремонт жилого помещения должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, поэтому до бесконечности исключать услуги и снижать периодичность их выполнения просто нельзя. Кроме того, внесение установленной платы также должно производиться своевременно и в полном объеме.

- Что касается муниципального жилья… Вы можете сказать, какой размер платы предполагается установить в будущем году?

- В течение всего 2009 года отдел цен проводил аналитическую работу, осуществлял расчеты, опираясь на данные независимых экспертов, а также на различные методические рекомендации. Целью этой работы было предложить такие экономически обоснованные размеры платы по наиболее распространенным типам многоквартирных домов города Ангарска, которые были бы основаны на минимально необходимом перечне работ и услуг, без которых обслуживание домов в соответствии с действующим законодательством в дальнейшем просто невозможно. В настоящее время отдел цен занимается подготовкой своего заключения по данному вопросу, которое будет вынесено на рассмотрение тарифной комиссии администрации и главы города Ангарска.

Подготовил Николай БАРХАТОВ