Капитальный ремонт. Евгений Стариков (округ №6)

Тема взносов за капитальный ремонт многоквартирных домов встала довольно резко. Собственников квартир принуждают платить взносы в некий «Фонд Капитального Ремонта Многоквартирных Домов Иркутской области». Попытаюсь донести свою точку зрения по этому вопросу.
«Экономисты-либералы» имеющие серьезный влияние в федеральном правительстве проповедуют рыночный подход в отношении собственности. По их мнению, если человек является собственником квартиры, то именно он должен нести обязанность за содержание недвижимости, в том числе общедомовой. Для этого были внесены поправки в Жилищный Кодекс и Федеральные законы. Многие местные политики и юристы заявляют, что начисления за капитальный ремонт незаконны по различным причинам и приводят зачастую веские доводы. Только вот проблема в том, что раз в Москве выбрали данный подход, то, как показывает практика, изменить что-либо возможно только из Москвы. Можно, конечно, персонально устроить акт гражданского протеста и не уплачивать данные взносы, но рано или поздно нужно быть готовым оплатить всю сумму по решению суда. Тем более, что с 1 марта 2015 года вступили изменения в ФЗ «О кредитных историях», по которым неплательщикам коммунальных услуг, в том числе взносов за капитальный ремонт, привлеченные судом к взысканию задолженности и непогасившим её, будет испорчена кредитная история.

«Общий котел»

Если в доме не создан отдельный спецсчет, то правильно было бы назвать данные взносы «страховыми». Ведь все это очень напоминает страхование: вы каждый месяц скидываетесь вместе с другими собственниками деньгами в один «общий котел», а на эти средства Фонд ремонтирует дома других жителей. Взносы вы платить обязаны, но вот когда придет очередь Вашего дома (наступит тот самый «страховой случай») будет решать Фонд, совместно с местными властями. Зная, что у нас произошло, например, с пенсионными накоплениями, то кто даст гарантию, что через несколько лет данная «страховая система» не превратиться в «страховую пирамиду», в которой исчезнут деньги собственников, дома которых не успели отремонтировать? Ведь предпосылки к этому есть. Я с самого начала задавался следующим вопросом: «Почему размер взносов разработан так странно, по сути, уравнивая дома разных конструкций, разных годов постройки, разного износа в один уровень?». Ведь даже неспециалисту понятно, что в каких-то домах капитальный ремонт провести будет дороже, в каких-то дешевле, а взносы собственники разных домов с квадратного метра вынуждены платить одинаковые.

В марте некоторые данные для анализа дал сам Фонд, разместив информацию о предстоящих конкурсах по ремонтам пяти домов в Ангарске. Данные действительно интересные, так как если посчитать сколько лет собственники данных домов должны платить взносы по текущему тарифу, чтобы «окупить» затраты на капитальный ремонт, то только три из пяти домов выходят на срок в 25 лет. Остальные два дома должны платить уже 55 и 67 лет, хотя программа рассчитана на 30 лет. Понятно, что 67 лет никто не будет платить, скорее всего, если финансирования будет не хватать, просто будут увеличены размеры взносов для всех, часть ремонтов отложены на «потом». Ну и конечно будут расходоваться средства из бюджета Ангарска и Иркутской области (надо сказать, что сейчас бюджетные средства составляют значительную часть финансирования намеченных капитальных ремонтов). В итоге кто-то получит выигрыш за счет других, заплатив за капитальный ремонт значительно меньше его стоимости.. Справедливо ли это? Сомневаюсь.

«Специальный счет»

У собственников есть возможность открыть спецсчет, на котором будут аккумулироваться средства для ремонта именно их дома. Но здесь сразу вырисовывается несколько проблем. Первая проблема – это низкая процентная ставка, которая ниже реальной инфляции в несколько раз. А копить деньги придется в течении многих лет, а то и десятилетий. С нашей непредсказуемой экономикой данные средства рискуют быть обесценены инфляцией. Отходя немного от темы, рискну предположить, что и в этот раз «экономисты-либералы», учавствуя в разработке законов, пролоббировали решения, выгодные для дружеского «банковского сектора». Банки – одни из немногих, кто реально получил выгоду от введения данных взносов, им гарантировано поступление денежных средств на сверхдолгосрочные депозиты под низкую процентную ставку, доходы от расчетно-кассового обслуживания и комиссий. Правительство и Государственная Дума решили поиграть с населением в игру «утром деньги-вечером стулья», хотя намного логичнее и справедливее было бы предложить схему «вечером стулья – утром деньги». Намного справедливее было бы изменить систему финансирования капитальных ремонтов – на кредитную. Если дом нуждается в капитальном ремонте, то Фонд получает кредит и производит ремонт, а собственники погашают этот кредит в течение 25-30 лет. Причем кредит этот должен быть для собственников беспроцентным или с льготной процентной ставкой. Многие мне возразят – мол в бюджете нет средств, чтобы обеспечить такой объем финансирования. Согласен, в бюджете – нет, но такая возможность есть у Центробанка. Кто-то скажет, что данная схема приведет к увеличению инфляции. Совсем не факт, так как эти средства попадут в реальный сектор и простимулируют рост производства и занятости, тем более, что средства эти возвратные. Тут экономисты-профессионалы должны взвесить, что лучше для экономики: стерилизовать деньги населения на банковских депозитах в течении десятилетий или беспроцентно кредитовать рост экономики, в виде капитальных ремонтов.

Еще одной неприятной стороной спецсчетов стала жажда управляющих компаний подзаработать на неграмотности населения. Закон позволяет определить управляющую компанию владельцем специального счета. И сейчас некоторые компании начали созывать собрания собственников, чтобы стать владельцами спецсчетов. Такая инициатива грозит собственникам дополнительными поборами со стороны управляющих компаний.

«Хрущевки пролетают»

Ну и самое главная проблема данных «капитальных ремонтов» - это перечень производимых работ. Особенно актуально это для нашего, 6-го округа, где преобладают дома 335-ой серии – пресловутые хрущевки. Как известно нормативный срок эксплуатации домов 335-ой и аналогичных серий подходит, или уже подошел к концу, но власти, как и собственники не спешат думать об этом. Сколько они могут прослужить еще – неизвестно, что будет с ними при сильном землетрясении – тоже. Живем пока на авось... Но то, что данным домам потребуется рано или поздно реконструкция – понятно.
Так вот, неприятным известием для собственников таких домов станет то, что хоть данные дома, несмотря на выходящие нормативные сроки, были включены в региональную программу, но в перечне работ, финансируемым за счет средств Фонда не предусмотрены ремонт несущих конструкций, каркаса, перекрытий, работ по сейсмоукреплению.
Фонд финансирует только ремонт внутридомовых инженерных систем (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции), лифтов, крыш, подвалов, фасадов, фундамента, мусоропроводов, благоустройство и озеленение земельного участка.
То есть, надежды на то, что проблема капитального ремонта/реконструкции хрущевок будет решена данными взносами – нет. А решение необходимо искать сейчас.

«Платить? Как именно?»

У меня часто спрашивают: платить или не платить данные взносы? Я лично пока их не оплачиваю, но понимая правила «системы», готовлюсь к тому, что рано или поздно будет запущен «судебный конвейер», по которому всех неплательщиков заставят платить.
Что лучше: платить в «общий котел» или организовать спецсчет? Если ваш дом не включен в ближайшие годы в план по капитальному ремонту, то, наверное, лучше перейти на спецсчет, выбрав в качестве владельца счета ТСЖ или кооператив, а если их нет - регионального оператора. Спецсчет удобен тем, что позволяет производить работы поэтапно, по мере накопления средств на нем. Так что, средства по-настоящему инициативных собственников пострадают от инфляции меньше всего, плюс ко всему это позволит произвести в первую очередь те ремонты, в которых действительно нуждается ваш дом.

Если говорить о том, как может повлиять муниципальный депутат на ситуацию с капитальным ремонтом, то, понятно, что его полномочий на изменение «правил игры» не хватит. Муниципальный депутат может помочь собственникам разобраться в этих правилах и сделать правильный выбор способа формирования средств на капитальный ремонт. Проконсультировать инициативных граждан о том, как правильно оформить документы, заявки на проведение части капитального ремонта раньше срока, указанного в программе. Попытаться добиться от местной и областной администраций прозрачности и справедливости в софинансировании капитальных ремонтов из бюджетных средств, особенно для тех собственников, которые выбрали создание спецсчета.
Меня также смущает, что в уже опубликованных сметах заложены определенные брэнды – немецкие и голландские термоизоляционные материалы, итальянская и финская запорная арматура. Конечно, с одной стороны это может говорить о том, что специалисты заботятся о качестве и долговечности произведенного ремонта, но нужно развеять сомнения об ангажированности выбора таких брэндов и дать шанс отечественным производителям. Тем более, что про импортозамещение постоянно говорится на разных уровнях, но на деле, как мы видим, закладывается европейское оборудование.
Также мне не понятно поведение Фонда в части выставления счетов для оплаты взноса на капитальный ремонт в той ситуации, когда собственники выбрали создание отдельного спецсчета, владельцем которого указали Фонд. В таком случае, руководство Фонда достаточно сомнительно трактует нормы Жилищного Кодекса, отказываясь предоставлять собственникам квартир счета на оплату взносов за капитальный ремонт.
Такая позиция наводит на мысли, что руководство Фонда интересуют только средства из «общего котла», а средства на спецсчетах, которыми владеет Фонд, не особенно ему интересны. Быть может его не интересуют и неплательщики домов, в которых организованы спецсчета? Получается, что можно создать спецсчет и не платить?
Много говорится о несовершенстве закона о капитальном ремонте. Он действительно, сырой. Муниципальные депутаты находятся ближе всего к гражданам. Именно они должны стать инициаторами действительно необходимых и рациональных поправок в областной закон (такими полномочиями обладает Дума городского муниципального образования), чтобы у жителей и депутатов оставалось как можно меньше вопросов.

Открыть таблицу в новом окне:http://clip2net.com/clip/m0/a07a1-clip-40kb.png?nocache=1