Общедомовые нужды

На вопросы собственников помещений в МКД отвечает юрист ИРОО ОЗПСП “Жилищный контроль” Бубнов Юрий Григорьевич

ООО «Иркутская Энергосбытовая компания» предъявляет счета на оплату за коммунальные услуги, в которых имеется строка о перерасчёте за ОДН с указанием больших сумм, а на устные вопросы объясняют, что перерасчёт производится в связи с большими потерями, но не объясняют, что это за потери. Правомерны ли указанные действия энергосбытовой организации?

Действительно, за последнее время ООО «Иркутская Энергосбытовая компания» широко практикует самостоятельное начисление платы на за коммунальные услуги, а в отдельных случаях - даже на оплату за содержание и ремонт общего имущества много-квартирного дома, напрямую предъявляя платёжные документы соб-ственникам помещений и нанимателям жилых помещений в много-квартирных домах. Оправдываются указанные действия тем, что на поставку и потребление коммунальных услуг законом допускаются прямые договорные, а на услуги по начислению и взиманию платежей за содержание и ремонт общего имущества с управляющими ор-ганизациями заключаются агентские договоры.

Однако достаточно обратиться к положениям статьи 155 ЖК РФ, чтобы убедиться, что законом не допускается возможность прямых договорных отношений между поставщиками коммунальных услуг и собственниками помещений в МКД как потребителями этих услуг, если дом находится в управлении управляющей организации или ТСЖ (иного жилищного кооператива)!

Кроме того, в части 1 статьи 161, в части 2.3 статьи 161 и в части 2 статьи 162 ЖК РФ прямо говорится о том, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать предоставление коммунальных услуг гражданам и несет ответственность перед собствен-никами помещений за предоставление коммунальных услуг.

В пункте 9 Правил предоставления коммунальных услуг соб-ственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительством Российской Фе-дерации от 6 мая 2011 г. № 354), также говорится о том, что условия предоставления коммунальных услуг при выборе управляющей орга-низации определяются в договоре управления многоквартирным до-мом, заключаемым с управляющей организацией, которая не вправе отказаться от включения в договор управления многоквартирным до-мом условий о предоставлении коммунальных услуг.
Наконец, в соответствии с частями 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ соответственно на основании решения общего собрания членов ТСЖ (жилищного кооператива) и на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений и наниматели жилых помещений могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг на ОДН) непосредственно ресурсоснабжающим организациям, но при этом ответственными за оказание услуг остаются соответственно ТСЖ и управляющие организации!

Таким образом, начисление платы за коммунальные услуги и предъявление счетов на их оплату – это прямая обязанность управляющей организации, ТСЖ или иного жилищного кооператива!

Что же касается агентских договоров, то согласно части 15 статьи 155 ЖК РФ управляющая организация (ТСЖ, иной жилищный кооператив) вправе осуществлять расчеты с нанимателями и соб-ственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осу-ществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов!

Но согласно Федеральному закону от 03.06.2009 № 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" платежным агентом может быть лица, осу-ществляющие деятельность по приёму платежей физических лиц в качестве оператора по приему платежей и зарегистрированные в Фе-деральной службе по финансовому мониторингу, либо в качестве платежного субагента, заключившего договор с оператором по приему платежей.

Однако ни энергоснабжающая организация, являющаяся поставщиком энергоресурсов, ни управляющая организация, являющаяся исполнителем коммунальных услуг в качестве посредника, не могут являться операторами по приёму платежей! А поскольку управля-ющая организация не может быть оператором по приему платежей, значит, энергоснабжающая организация не может заключать с управляющей организацией договор и в качестве платёжного субагента!!!

Более того, в соответствии с частью 3 ст. 162 ЖК РФ порядок начисления и сбора платежей является обязательным условием дого-вора управления многоквартирным домом, а условия договора управ-ления согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ утверждаются решением общего собрания собственников помещений.

Значит, заключение агентских договоров между ООО «Иркутская Энергосбытовая компания» и управляющими организациями противоречит действующему законодательству, поэтому в силу статей 167 и 168 ГК РФ такие договоры не имеют юридической силы и не влекут никаких последствий, а начисление и сбор энергоснабжающей организацией платежей на основании недействительных агентских договоров является незаконной деятельностью!

Оплата же по платёжным документам ресурсоснабжающих организаций в нарушение указанных требований закона лишает потребителя возможности оспаривать размеры начислений и оплаты!

По вопросу о перерасчётах по ОДН под предлогом каких-то потерь напомню, что действующим законодательством запрещено начислять и взыскивать плату за любые потери, кроме технологических потерь, связанных с сезонной подготовкой инженерных коммуникаций дома, но по действующим нормативам! Значит, любые перерасчёты под предлогом каких-то потерь являются незаконными!

Кроме того, при несогласии с размером начислений по ОДН потребитель вправе потребовать от управляющей организации документы, подтверждающие использование указанных под ОДН объёмов потребления ресурсов именно на общедомовые нужды, письменно предупредив управляющую организацию о том, что оплачиваться ОДН не будет до тех пор, пока не будут представлены подтверждаю-щие расход на ОДН документы!
Для сведения: в платёжном документе на оплату за коммуналь-ные услуги, а также за содержание и ремонт общего имущества должны быть подробно указаны виды, объёмы и стоимость соответ-ствующих услуг и работ (возможно и в качестве приложения к пла-тёжному документу).