Купить квартиру и вернуть НДФЛ

Горячее обсуждение на Живом Ангарске аферы иркутских налоговиков с возвратом налога на доходы физических лиц (НДФЛ) говорит о живом интересе ангарчан, как вернуть свои кровные с государства. Поскольку как раз этим летом в соответствующую статью Налогового кодекса внесли изменения, предлагаю систематизировать правила получения имущественного вычета в этом и 2014 году.(Сразу оговорюсь, что подоходного налога нет - он приказал долго жить еще 31.12.2000, так как с 01.01.2001 у нас этот налог заменен налогом на доходы физических лиц).
Основные правила получения имущественного вычета (актуальны как для 2013, так и для 2014 гг.):
1. Возврат производится только при условии, что Вы являетесь плательщиком налога на доходы физических лиц по ставке 13 %.
То есть, если Вы - предприниматель, уплачивающий "вмененку", "упрощенку", единый сельскохозяйственный налог; неработающий пенсионер; физическое лицо, получившее выигрыш в лотерею, или дивиденды от организации, то вернуть НДФЛ Вы не сможете.
2. Возврат налога на доходы физических лиц производится (по выбору налогоплательщика) двумя способами:
первый - после того, как Вы принесете работодателю уведомление из налоговой, он перестает с Вас удерживать НДФЛ;
второй - по окончании календарного года Вы подаете в налоговую декларацию и Вам бюджет возвращает единовременно всю сумму удержанного работодателем налога за год.
(Сразу оговорюсь, что на практике мне приходится чаще сталкиваться со вторым способом - люди предпочитают видеть много денег и сразу).
Если у Вас несколько работодателей, то первый способ будет распространяться только на одного работодателя, а за оставшимися суммами налога (которые удержали другие работодатели) надо будет обратиться в налоговую.
Такая же ситуация будет, если Вы принесли уведомление работодателю с середины календарного года - он перестанет удерживать НДФЛ с момента, когда получил уведомление, а сумму НДФЛ, которая удержана с Вас с начала года до даты уведомления, Вы получаете из бюджета, путем подачи декларации.
3. Имущественный налоговый вычет предоставляется при новом строительстве или приобретении на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
4. Само понятие "имущественный вычет" означает на сколько уменьшится Ваша налогооблагаемая база по НДФЛ: при покупке квартиры за 1 200 000 руб., Ваша налоговая база по НДФЛ уменьшается на 1 200 000 руб., т.е. к возврату из бюджета будет сумма 1 200 000 руб. х 13 % = 156 000 руб.
5. На практике мне приходится сталкиваться с мнением, что 13 % от стоимости квартиры вернут сразу. Нет, государство будет возвращать Вам НДФЛ только в том размере, который Ваш работодатель исчислил, удержал и перечислил в бюджет с Вашей заработной платы за конкретный календарный год. Поэтому, покупая квартиру, например 1,2 млн. руб., посчитайте за сколько лет Вы их заработаете - на столько лет и растянется получение имущественного вычета. На моей практике была ситуация, когда женщина получала этот вычет 9 лет.
Это общие правила, актуальные и для 2013 г., и для 2014 г. Теперь посмотрим, что нам приготовил законодатель.
Размер вычета (говоря другими словами, с какой стоимости объекта Вам вернет государство НДФЛ)
2013 г.
Размер вычета определяется исходя из размеров Ваших расходов:
1. Если приобретаемый или построенный объект - это жилой дом или доли в нем, то расходы следующие:
- расходы на разработку проектной и сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
2. Если приобретаемый объект - это квартира, комната или доли в них, то расходы следующие:
- расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
Общий размер имущественного вычета - в сумме фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. Воспользоваться можно только по одному объекту.
2014 г.
Размер вычета определяется исходя из размера Ваших расходов:
1. Если приобретаемый или построенный объект - это жилой дом или доли в нем, расходы следующие:
- расходы на разработку проектной и сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;
2. Если приобретаемый объект - квартира, комната или доли, то расходы следующие:
- расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
С 2014 г. имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, не превышающем 2 000 000 рублей.
В случае, если налогоплательщик воспользуется правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы (2 000 000 руб.), остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Конечно же, сразу возникает вопрос - если я покупала, например, квартиру за 1 500 000 руб. в 2012 году, начала пользоваться вычетом, а в 2014 году куплю еще одну квартиру, могу ли я воспользоваться остатком - 500 000 руб. и вернуть себе еще НДФЛ в размере 65 000 руб. (500 000 руб. х 13 %)?
Однако, Минфин уже охладил пыл таких мечтателей - в Письме от 09.08.2013 N 03-04-05/32329 он указал, что эти новые положения применяются к налогоплательщикам, которые ранее не использовали свое право на получение имущественного налогового вычета и обращаются в налоговые органы за предоставлением имущественного налогового вычета в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано налогоплательщиком начиная с 1 января 2014 г.
Таким образом, получить вычет по нескольким объектам можно при условии, что Вы до 1 января 2014 этот вид вычета не получали и приобрели объекты недвижимости (дата регистрации в Росреестре) после 01 января 2014 г.
Размер вычета по процентам
2013 г.
Если приобретение или строительство квартир, жилых домов (долей в них) производится на кредитные (заемные) деньги, то расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них также учитываются для определения имущественного вычета.
В 2013 году размер вычета по расходам в виде процентов не ограничен.

2014 г.
С 1 января 2014 года имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них ограничен 3 000 000 руб.
Минфином России в письме от 09.08.2013 N 03-04-05/32336 рассмотрена ситуация, что супруги в 2012 г. купили квартиру с привлечением средств ипотечного кредита. Проценты банку по кредиту составят 5 000 000 руб. Минфин указал, что, несмотря на то, что с 2014 г. имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита) и ограничивается 3 000 000 руб, на ранее приобретенные объекты ограничение по процентам не распространяется
Документы для вычета
2013 г.
В Налоговом кодексе четкий перечень отсутствует, налоговые органы вправе затребовать любые необходимые документы
2014 г.
Для получения вычета необходимо:
- договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем;
договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;
- договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);
- документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, - при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
- свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет;
- решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства - при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет;
- документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким образом, если Вы собрались покупать жилую недвижимость и планируете получать имущественные вычеты, лучше регистрацию права собственности отложить после 1 января 2014 года или наоборот поторопить, если платите % по кредитам.
Сравнительный анализ основных изменений можно считать полным, но я думаю, что Минфин еще чего-нибудь по имущественным вычетам-2014 напишет.