Не попасть в дурную компанию

Кто управляет нашим домом, кто обслуживает? И как выбрать такую управляющую компанию, чтобы риск ошибиться был минимальным? Именно эти вопросы часто тревожат собственников жилья в многоквартирных домах.

После того как прошла волна приватизации жилья, граждане в одночасье стали собственниками родимых квадратных метров. Сколько было радости! Однако вместе с правами пришла и головная боль в виде бремени по содержанию этого самого жилья. Избалованные советским временем люди с удивлением обнаружили, что прохудившиеся трубы и батареи - это теперь их проблема и бесплатно в квартире никто ничего делать не станет.
После принятия Жилищного кодекса выяснилось, что крыша, чердак, подвал, стены дома и все коммуникации - это тоже собственность, только коллективная, общедомовая. И её надо как-то содержать в надлежащем состоянии на свои деньги.

Так возникла потребность в управляющей компании (УК), которой люди доверяют обслуживание и управление своего многоквартирного дома. Короче говоря, состояние дома во многом зависит прежде всего от самих жильцов и, разумеется, выбранной ими управляющей компании.

Самые ответственные решения должны приниматься на общих собраниях, а право решать текущие вопросы соседи делегируют своему представителю, например, старшему по дому. Вот с ними-то и согласовывает свою работу УК, оформляя договоры, в которых записаны перечень услуг и их стоимость. Увы, эти самые «ответственные» часто появляются по принципу «не меня - и ладно». Выбрали - забыли! И нередко «старшие по дому» начинают в своих отношениях с УК руководствоваться принципом «хорошо то, что дёшево».

Кодекс обязывает
По Жилищному кодексу (ЖК) собственники помещений обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом (статья 161 ЖК). Они могут создать ТСЖ, выбрать управляющую компанию (УК) или управлять домом самостоятельно. Есть и право в любое время изменить способ управления домом.

Бывает так: в доме уже работает управляющая компания, и собственники недовольны результатами ее деятельности по совершенно объективным причинам. Не секрет, что недовольство порой возникает из-за неполного информирования жильцов о работе УК. Кстати, вменяемые управляющие компании всегда готовы к диалогу с жильцами (если, конечно, не путать с капитуляцией). И если недовольство обоснованно, то люди могут заменить одну кампанию на другую. Сделать это можно по следующим правилам:

1. Управляющую компанию можно заменить по окончании срока действующего договора управления. Надо заранее (не менее чем за два месяца) предупредить организацию, что собственники не намерены продлевать с ней договор.

2. Договор управления можно досрочно прекратить по соглашению сторон. Ведь в договоре управления должны быть предусмотрены условия его досрочного прекращения. Если таких условий там нет, тогда нужно открыть Гражданский кодекс. Там определены общие правила - каким образом по инициативе одной из сторон договор может быть расторгнут.

3. Согласно Жилищному кодексу (статья 162) собственники помещений по решению общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условия договора.
Эти самые условия договора определяются общим собранием собственников (статья 162 ЖК).

При поиске новой управляющей компании лучше всего запросить у управляющих организаций предложения по условиям договора управления, выбрать лучшие (организацию и условия), а затем утвердить их на общем собрании. Условия должны устраивать обе стороны.

То есть опять всё в руках самих собственников. Но ангарская практика показывает, что к участию в управлении общим имуществом люди чаще всего не готовы. Это показали результаты прошлогодних собраний собственников жилья по вопросу установления тарифов. Граждане часто игнорировали приглашение, руководствуясь принципом расположения своей хаты с краю. А на состоявшихся собраниях ударялись в крайность - устанавливали стоимость обслуживания жилья «ниже нижнего» за счёт сокращения перечня услуг, вычёркивая даже то, что влияет на их безопасность. Случается, что под «сокращение» попадают такие вещи, как уборка сосулек и очистка крыш от снега! Потому и случается, что в предложениях жильцов фигурируют даже цифры в пять рублей за квадратный метр! Понятно, что в таких условиях диалог между жильцами и УК выстраивается очень трудно.

Аккурат во время этих собраний нет-нет да раздавались призывы сменить неугодную управляющую компанию на более подходящую. И тут-то началось! Оказывается, управляющих компаний в городе немало, но как выбрать ту единственную, которая сможет соблюсти необходимый баланс между стоимостью и качеством обслуживания?

Разыскивается УК
Для того чтобы получить полный перечень управляющих компаний, которые действительно имеют право заниматься такой деятельностью, достаточно обратиться городской Департамент ЖКХ или областное отделение Федеральной службы стройнадзора. Разумеется, можно воспользоваться отзывами ваших родственников, знакомых о работе разных управляющих организациях. Главное - рассмотреть несколько вариантов.
Важно понять:

- действительно ли организация, которая говорит о себе, что она «управляющая», знает (понимает), что такое управление многоквартирным домом?
- действительно ли она умеет управлять и может обеспечить надлежащее содержание многоквартирного дома?
- является ли организация добросовестной, достойной доверия в финансовом отношении?

Именно эти показатели - главные критерии при выборе управляющей компании. Ну и, конечно, цена.

Предъявите документы
В число основных документов для оценки управляющей организации можно включить:

- пример отчета о результатах реализации плана управления каким-либо из домов или хотя бы первых его этапов (то есть достигнуты ли запланированные эффекты, привели ли действия управляющей организации к заметным улучшениям) с фотографиями, демонстрирующими изменение состояния дома;
- отзывы товариществ собственников жилья или собственников помещений в многоквартирных домах, свидетельствующие об удовлетворенности деятельностью управляющей организации.
Дополнительными документами, свидетельствующими об опыте организации в управлении, могут быть:
- соответствующие дипломы и сертификаты, выданные некоторым специалистам, находящимся в штате УК;
- описание опыта работы с задолжниками по оплате содержания многоквартирного дома и коммунальных услуг, достигнутые результаты по улучшению собираемости платежей в домах, находящихся в управлении;
- описание системы регулярного взаимодействия с правлением товариществ или представителями собственников помещений в домах, находящихся в управлении;
- сведения об исполнении управляющей организацией обязанности по предоставлению отчетов об исполнении договоров управления.
Для оценки способности организации обеспечить надлежащее техническое и санитарное обслуживание, текущие ремонты в доме и аварийно-диспетчерское обслуживание:
- справка о наличии собственного персонала и материально-технической базы или документы, подтверждающие налаженные связи со специализированными организациями и специалистами.
Документы, подтверждающие, насколько организация добросовестна:
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
- копия бухгалтерского баланса за последний отчетный период;
- справки об отсутствии задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам, задолженности по договорам ресурсоснабжения для тех многоквартирных домов, которыми управляет организация.

Дешево - не значит хорошо
Один из главных вопросов - стоимость услуг УК. Надо понять, что предложения «по пять рублей за квадратный метр» - это лукавство. Очевидно, что вопрос с тарифами на обслуживания жилья перестал быть экономическим и перешёл в область политики. Обратите внимание, не слышно сейчас страстных прошлогодних призывов «закрутить гайки» тарифам на воду и отопление.

Весь пыл борцов за народное счастье обрушен именно на стоимость обслуживания жилья. И тут же, словно чёрт из табакерки, появляются прежде неведомые «управляйки», желающие переманить к себе клиентов. Нередко собственного персонала и материальной базы у них нет. Всё, чем они могут похвастать, - это уставной капитал аж в 10 тысяч рублей и нахрапистость в борьбе за клиента, при которой не брезгуют распусканием слухом и откровенной ложью.

Как тут не вспомнить ласковом словом растворившихся в тумане СЕКОМ и ЖЭК - плату с клюнувших на их посулы жителей они собирали очень исправно, а вот выполняли договорные обязанности весьма посредственно. Теперь владельцы квартир вынуждены вести длительное разбирательство по поводу своих платежей и порой не могут понять - вроде исправно платили, а оказались в должниках! Но пример этих первопроходцев ныне пытаются следовать другие УК, стаж работы которых - без году неделя.

Их эмиссары активно обрабатывают жильцов, суля разные блага, но попытки владельцев квартир поговорить непосредственно с руководителями часто оказываются напрасны. Некоторые даже не могут показать жильцам перечень стоимости конкретных работ, на зато сулят златые горы. Основной метод убеждения доверчивых граждан - это домыслы в отношении управляющей компании, обслуживающей данный дом. При этом таинственные благодетели, словно Гюльчатай, не горят желанием открыть личико. Вряд ли это проявление скромности, скорее страх перед конкретными вопросами жильцов и желание скрыть свою некомпетентность.
Поэтому в переговорах с такими доброхотами надо проявлять двойную бдительность.

Только без уравниловки!
Поскольку договор управления предполагает, что стороны могут по взаимной договоренности определить перечень услуг и работ, которые будет предоставлять управляющая организация, то собственникам помещений имеет смысл запрашивать этот расширенный перечень и его цену.

Причем нужно запрашивать не общую цену предложения, а цену на каждый из видов услуг и работ, чтобы можно было сравнить их с ценами, которые предлагают другие УК. Стоимость и перечень работ по содержания жилья, как правило, одинаковы, а вот стоимость ремонта у каждого дома своя. Уравниловка никогда не приносила пользы. Лучше с открытыми глазами сопоставлять наши желания с нашими возможностями. И выбирать то, что нам действительно нужно, за что мы готовы платить, а потом контролировать, - чтобы было сделано то, что мы заказали.

Антон ПАНФИЛОВ